Mencari apartemen di Jepang: Tips dan biaya yang diperlukan

 

Halo, kali ini saya ingin sharing pengetahuan tentang bagaimana cara mencari apartemen di Jepang. 

Postingan kali ini akan membahas tentang tips-tips untuk memilih apartemen, real estate company, dan perkiraan biaya (initial cost) yang diperlukan ketika akan mengontrak apartemen. Langsung saja ya simak di bawah.

1. Mencari apartemen di Jepang dengan bantuan real estate agent

Mencari apartemen sebenarnya bisa dilakukan dengan cara mengecek apartemen di website real estate company sesuai dengan kriteria yang kita inginkan atau datang langsung ke agen perumahannya. Ada banyak agen real estate di Jepang, dan bisa dikategorikan menjadi perusahaan besar/Big Corporation (大手不動産会社) dan perusahaan lokal/ Local Firm (地元密着型不動産会社).  

Yang termasuk perusahaan besar real estate antara lain: SUUMO, HOMES, Able, dan Apamanshop. Perusahaan ini memiliki cabang di seluruh daerah di Jepang. Berbeda dengan perusahaan real estate lokal yang biasanya tidak memiliki cabang di daerah lain. Menurut informasi dari senior saya, untuk mengetahui real estate lokal yang bisa dipercaya, bisa dicek apakah perusahaan tersebut memiliki lambang burung dara atau tidak (bisa dicek disini: hatomark 鳩マーク）. Perusahaan yang nakal biasanya tidak diizinkan untuk bergabung di network tersebut.

Beberapa keuntungan menggunakan service dari perusahaan besar antara lain penawaran properti  yang cukup banyak dan bisa melakukan reservasi melalu internet. Pelayanan dari perusahaan besar sendiri, menurut saya tidak berbeda jauh antar satu dan yang lainnya. Hanya saja, saat akan melakukan kontrak dengan mereka, akan dikenakan brokerage fee 仲介手数料 yang mungkin berbeda tiap perusahaan. Sebagai contoh, perusahaan HOMES meminta brokerage fee sebesar 1 bulan harga rent apartemen yang kita akan kontrak, sedangkan Able hanya meminta sebesar rent setengah bulan.  

Keuntungan menggunakan perusahaan lokal antara lain bisa mendapat banyak informasi banyak tentang daerah yang akan kita tinggali, tidak hanya mengenai properti , tetapi juga tentang keadaan sekitar. Kekurangannya antara lain informasi mengenai apartemen yang mereka sediakan di website biasanya tidak sebanyak perusahaan besar. 

Saya sendiri pernah melakukan kontrak apartemen dengan kedua jenis perusahaan real estate tersebut. Sejauh ini saya merasa lebih senang dengan pelayanan agen dari perusahaan lokal. Saat saya melakukan kontrak dengan perusahaan lokal, mereka juga memberi tahu secara detail tentang kondisi rumah (menyertakan foto tentang kondisi bagian rumah yang rusak/hilang), memberi informasi tentang risiko bencana alam disekitar rumah, serta evacuation shelter terdekat in case disaster happened. Oleh karena itu, saya merasa sangat puas dengan pelayanan perusahaan lokal. 

2. Mencari properti  di website real estate, apa saja yang harus diperhatikan?

Untuk mencari apartemen, saya lebih prefer untuk mengecek apartemen di website real estate terlebih dahulu sebelum datang ke agen real estatenyanya. Tetapi, terkadang informasi yang tersedia di website belum tentu sudah diupdate. Pernah saya ingin menanyakan tentang suatu apartemen yang saya ingin tempati dan membuat reservasi ke agen rumahnya. Namun ternyata saat saya datang, mereka bilang bahwa apartemen yang saya inginkan sudah direserved oleh orang lain. Akan tetapi jangan khawatir karena biasanya mereka akan menawarkan apartemen lain yang sejenis, yang sesuai dengan kriteria kita.

Untuk mencari apartemen yang available dan sesuai dengan kriteria, saya merekomendasikan untuk menggunakan situs dari perusahaan besar. Saat mencari properti, saya selalu menggunakan website dari SUUMO. Di situs ini kita bisa setting kriteria yang kita inginkan dalam mencari apartemen, misalnya terkait dengan: 

• Biaya rent perbulan 
• Jarak dari stasiun / halte bus terdekat atau jarak dari kampus/perusahaan
• Tipe dan umur bangunan
• Biaya deposit (礼金）dan key money (敷金) 
• Disaster risks di sekitar rumah
• Luas dan layout kamar
• Arah mata angin
• Fasilitas: AC, kompor, internet, dll.

Biaya rent perbulan

Tidak perlu dijelaskan lagi bahwa kriteria ini mungkin yang paling penting disaat akan memilih apartemen. Semua orang mungkin setuju bahwa semakin murah tentu semakin baik bukan? Tetapi, selain harga rent, beberapa kriteria di bawah juga mungkin tidak kalah pentingnya. Biaya rent ini biasa mencangkup biaya bangunan dan biaya maintenance. Besarnya biaya rent tentu berbeda dari tiap daerah, biaya sewa di daerah Kanto cenderung lebih mahal di banding daerah lain di Jepang. Untuk daerah Kansai, biaya sewa di Osaka cenderung lebih mahal daripada daerah lain.  Saat saya tinggal di apartemen sendiri di daerah Kyoto saat masih S1, biaya apartemen saya perbulan adalah 30,000 yen. Dan saat saya menikah dan tinggal bersama suami di Osaka, biaya sewa apartemen kami adalah sebesar 90,000 yen. Saat ini kami masih tinggal di Osaka, namun sudah pindah ke apartemen lain yang lebih murah. Perlu diperhatikan biaya sewa ini juga dipengaruhi beberapa faktor yang akan saya bahas di bawah. 

Key words: find the rent according to your budget

Jarak dari stasiun / halte bus terdekat atau jarak dari kampus/perusahaan

Semakin dekat dari stasiun, harga sewa cenderung lebih mahal. Biasanya banyak orang yang mencari apartemen yang berjarak kurang dari 15 menit dengan berjalan kaki untuk pergi ke stasiun terdekat. Apartemen yang terletak lebih dari itu harga sewanya pun cenderung lebih murah. Apabila memiliki kendaraan, mungkin kriteria jarak ini tidak perlu menjadi pertimbangan. 

Tempat tinggal saya pun yang dulu dan yang sekarang hanya berjarak sekitar 2 menit dari stasiun, sangat dekat bukan?.

Key words: apartment within 15 minutes walking from station is popular

Tipe dan umur bangunan

Selain harga sewa dan jarak, tipe dan umur bangunan merupakan faktor yang sangat aku perhatikan saat memilih rumah. Tipe bangunan yang common antara lain wood 木材, steel 鉄骨, reinforced concrete 鉄筋. 

• Bangunan kayu atau wood cenderung memiliki harga sewa yang lebih murah, namun memiliki durability  yang lebih lemah dari pada tipe bangunan lain. 
• Bangunan yang terbuat dari steel  memiliki durability yang cukup tinggi dan cenderung tahan terhadap gempa, namun memiliki resiko tinggi saat terjadi kebakaran.
• Bangunan yang terbuat dari reinforced concrete: strong durability, earthquake resistance, fire resistance, tetapi memiliki cost yang lebih mahal dibanding material lain.

Diantara ketiga material tersebut, saya selalu memilih bangunan dengan tipe reinforced concrete 鉄筋 dengan alasan keamanan, terutama karena di Jepang sangat sering terjadi gempa. Selama saya tinggal di sini, sudah beberapa kali saya mengalaminya. Gempa terbesar yang saya pernah rasakan adalah pada tahun 2018, dengan magnitude sebesar 5.6 dengan pusat di utara Osaka.

Selain itu, umur bangunan juga sebaiknya menjadi pertimbangan disaat memilih apartemen. Semakin baru tentu semakin baik, namun bangunan yang baru biasanya cenderung lebih mahal. Saya sendiri selalu mencari bangunan yang dibangun setelah tahun 1981. Di tahun ini terdapat perubahan besar pada earthquake building codes, peraturan yang dibuat tentang desain bangunan untuk tahan terhadap gempa. Pada peraturan ini, saat medium scale gempa (lebih dari shindo 5) terjadi, bangunan tidak boleh mengalami kerusakan besar dan harus tetap berfungsi normal. Sedangkan, saat untuk gempa dengan skala  shindo 7, bangunan tidak boleh runtuh (collapse).

Pada saat terjadi gempa besar di daerah Kobe dan sekitar pulau Awaji pada 17 Januari 1995 dengan magnitude  6.9 (bencana ini dikenal dengan Great Hanshin Earthquake 阪神淡路大震災), banyak bangunan yang dibangun sebelum 1981 yang runtuh dan menyebabkan banyak kematian, sedangkan bangunan yang dibangun setelah 1981 masih bertahan (referensi: JICA). Oleh karena itu, umur bangunan juga sebaiknya dipertimbangkan saat akan memilih apartemen, mengingat resiko gempa bumi di Jepang bisa terjadi dimana saja dan kapan saja.

Key words:  reinforced concrete 鉄筋 , built after 1981

Biaya deposit (礼金）dan key money (敷金)

Biaya deposit atau disebut reikin dalam bahasa Jepang adalah biaya yang dibayar satu kali saat melakukan kontrak kepada pemilik rumah sebagai ucapan terima kasih. Key money adalah biaya yang dibayar untuk mengcover apabila terjadi kerusakan di dalam properti. Berbeda dengan deposit, key money akan dikembalikan saat kontrak sudah berakhir. Besarnya biaya ini tentu berbeda-beda tiap properti. Banyak properti yang meminta biaya deposit dan  key money seharga dengan uang rent selama satu bulan, atau bahkan dua bulan. Tetapi ada juga pemilik rumah yang tidak meminta uang deposit, atau key money, atau bahkan dua-duanya. Semakin mahal biaya ini akan membuat initial costs yang diperlukan saat membuat kontrak mennjadi semakin tinggi. 

Saat saya membuat kontrak di apartemen yang lama, pemilik rumah meminta uang deposit dan key money sebesar harga rent 1 bulan. Saat itu harga rent perbulan adalah 30,000 yen, sehingga jumlah uang yang saya harus bayar untuk deposit dan key money adalah 60,000 yen. 

Di apartemen yang sebelumnya saat saya pindah ke Osaka, harga rent perbulan adalah 90,000 yen. Pemilik rumah saat itu tidak meminta biaya key money, tetapi mengharuskan saya membayar deposit sebesar 200,000 yen. Sangat mahal, bukan? Apabila dirasa terlalu mahal, kita bisa mencoba bernegosiasi harganya dengan pemilik rumah. Terkadang mereka mau menurunkan harga deposit tersebut. Seperti pada kasus saya, pemilik rumah berbaik hati menurunkan harga dari 200,000 yen ke 150,000 yen.

Disaster risks di sekitar rumah

Hal lain yang perlu dipertimbangkan menurut saya adalah resiko bencana disekitar apartemen. Salah satu pertimbangannya apakah lokasi tersebut dekat dengan sungai atau tidak. Rumah yang dekat dengan sungai tentu akan lebih beresiko terhadap banjir, terutama di saat musim hujan atau badai topan menyerang. Apartemen saya dulu di Kyoto berada tepat di depan sungai Kamogawa. Sungai ini sangat bersih dan cantik, dan banyak orang dewasa atau anak-anak yang sering bermain di pinggir sungai. Akan tetapi suasananya menjadi sangat berbeda ketika hujan deras atau badai topan datang. Bencana banjir terbesar yang pernah saya rasakan adalah di tahun 2018. Kondisi sungai Kamogawa pada saat itu bisa dilihat di bawah. Bencana ini menelan 5 orang korban, 5 rumah rosak total dan sebagian, dan lebih dari 1000 bangunan terendam banjir (sumber: Weathernews). Saya merasa sangat beruntung rumah saya tidak sampai terendam mengingat jarak rumah yang sangat dekat. Saya sendiri juga sudah mempersiapkan diri untuk segera evakuasi apabila seruan evakuasi datang. Untunglah saya baik-baik saja tetapi hal itu menjadi pelajaran saya untuk lebih memperhatikan lokasi rumah.

Selain itu banyak orang yang lebih prefer untuk tinggal di lantai 2 atau lebih untuk alasan keamanan. Biasanya kamar di lantai satu akan memiliki harga yang sedikit lebih murah dibanding kamar di lantar 2 atau lebih.

Sungai Kamogawa di Kyoto. Sumber: Lovepik.

Sungai Kamogawa di Kyoto saat terjadi hujan deras pada 2018. Sumber: Weathernews.

Selain faktor resiko bencana, hal lain yang perlu diperhatikan adalah ada tidaknya insiden/kejadian yang tidak mengenakkan di kamar apartemen tersebut. Kamar/bangunan yang memiliki sejarah yang tidak baik ini biasa disebut dengan 'jiko bukken 事故物件・stigmatized properties'. Contohnya adalah apabila penyewa sebelumnya melakukan bunuh diri di kamar tersebut, atau penyewa yang meninggal dan jasadnya sudah membusuk dan baru ditemukan beberapa bulan setelahnya, atau adanya tindakan pembunuhan di sana. Hal-hal seperti ini membuat harga sewa menjadi sangat murah karena sebagian properti seperti ini cenderung memiliki sepi peminat. Apabila ada apartemen yang harga sewanya terlalu murah/tidak wajar, mungkin bisa dicurigai sebagai jiko bukken.  Untuk mencari tahu jiko bukken, bisa dicek di website ini: Oshimaland.

Luas dan layout kamar

Hal lain yang biasa menjadi pertimbangan adalah luas dan layout kamar. Semakin luas kamar, tentu harga sewa cenderung akan lebih mahal. Beberapa terms yang harus dimengerti dalam mencari apartemen di Jepang adalah sebagai berikut:

R : Room

K : Kitchen

D : Dining

L : Living

Saat mencari apartemen, umumnya kita bisa melihat istilah seperti: 1R, 1K, 1DK, 1LDK, 2LDK, dll. 

1R: 1 room

1K: 1 room dan kitchen

1DK: 1 room, dining, and kitchen 

1LDK: 1 room, living, dining, and kitchen 

2LDK: 2 room, living, dining, and kitchen

Layout tiap kamar pun biasanya tertera di website, seperti di bawah ini.

Perbedaan layout 1K dan 2LDK. Sumber: Able.

3. Initial costs, seberapa besar?

Saat akan melakukan kontrak, kita harus membayar initial costs  初期費用yang biasanya terdiri dari:

• harga rental sebulan/dua bulan pertama
• deposit
• key money
• fire insurance
• brokerage fee
• guarantee fee
• dll (kalau ada)

Sebagai contoh, di bawah ini adalah biaya awal yang saya harus bayarkan saat menyewa apartemen di Osaka.

• harga rental sebulan: 90,000 yen
• deposit : -
• key money: 150,000 yen
• fire insurance (2 years): 15,000 yen 
• non-life insurance: 19,550 yen
• brokerage fee: 44,000 yen
• guarantee fee: 45,000 yen
• cleaning fee: 17,050 yen
• Total: 380,600 yen

Bisa dilihat bahwa initial costs yang diperlukan biasanya cukup merogeh kocek yang cukup dalam. Sehingga saya sangat merekomendasikan untuk cukup hati-hati dalam memilih apartemen. 

Semoga bermanfaat.